{"id":359,"date":"2022-05-28T15:38:00","date_gmt":"2022-05-28T18:38:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/?p=359"},"modified":"2022-06-03T11:27:22","modified_gmt":"2022-06-03T14:27:22","slug":"alienacao-fiduciaria-de-imovel-uma-garantia-eficaz-para-emissoes-privadas-de-titulos-de-renda-fixa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/en\/noticia\/alienacao-fiduciaria-de-imovel-uma-garantia-eficaz-para-emissoes-privadas-de-titulos-de-renda-fixa\/","title":{"rendered":"Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Im\u00f3vel: uma garantia eficaz para emiss\u00f5es privadas de t\u00edtulos de renda fixa"},"content":{"rendered":"\n

Por Rafael Bertachini Moreira Jacinto, s\u00f3cio do GTLawyers Sociedade de Advogados<\/em><\/p>\n\n\n\n

Para as companhias de capital fechado atuantes no mercado brasileiro, a d\u00edvida privada tem sido uma forma de financiamento de maior destaque em rela\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito banc\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Conforme constata a CVM, “o Brasil apresenta um dos maiores mercados emergentes de d\u00edvida privada, com potencial de crescimento”<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

As emiss\u00f5es efetivadas no mercado de capitais certamente preenchem parte do espa\u00e7o deixado pela redu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito direcionado (BNDES) e livre (outros bancos), verificada a partir de 2015[1]<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Apesar da indiscut\u00edvel redu\u00e7\u00e3o das ofertas no mercado de capitais no ano de 2020, fato \u00e9 que sua relev\u00e2ncia j\u00e1 voltou com for\u00e7a total: o volume do primeiro semestre de 2021 ultrapassa o de 2020 em 65%. Liderando as emiss\u00f5es, tem-se as deb\u00eantures, que desde janeiro j\u00e1 acumulam R$99,4 bilh\u00f5es em ofertas, al\u00e9m de terem tido aumento expressivo da participa\u00e7\u00e3o de investidores estrangeiros – de 0,4% no ano passado para 7% esse ano[2]<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Dentre os tipos de oferta deste valor mobili\u00e1rio`: oferta p\u00fablica, oferta p\u00fablica com esfor\u00e7os restritos de coloca\u00e7\u00e3o e oferta privada, essa \u00faltima se sobressai como alternativa interessante em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s ofertas p\u00fablicas por permitir a viabiliza\u00e7\u00e3o de investimento direcionado a credores espec\u00edficos, pois dentre outras vantagens, n\u00e3o est\u00e1 condicionada a diversas exig\u00eancias imputadas \u00e0s p\u00fablicas, o que otimiza tempo e despesas no contexto da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Os t\u00edtulos equivalentes \u00e0s deb\u00eantures brasileiras no exterior – os “Corporate Bonds<\/em>” – s\u00e3o conhecidos pelo baixo risco t\u00edpico da renda fixa e as taxas de juros competitivas, compartilhando da notoriedade e relev\u00e2ncias dos valores mobili\u00e1rios locais em pa\u00edses como os europeus e os Estados Unidos, bem como das vantagens acima mencionadas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s grandes ofertas p\u00fablicas iniciais (“Initial Public Offering – IPOs<\/em>“).<\/p>\n\n\n\n

Tanto para o caso de ser emissora de deb\u00eantures privadas, quanto para o caso de assumir o papel de garantidora em opera\u00e7\u00f5es privadas transnacionais de emiss\u00e3o de Bonds<\/em> no exterior subscritas por partes relacionadas, \u00e9 de suma import\u00e2ncia para o desenvolvimento do neg\u00f3cio pela companhia que esta possa oferecer uma garantia que, ao mesmo tempo que atenda as expectativas do debenturista e\/ou Bond Holder<\/em> de forma efetiva, seja instrumento de implementa\u00e7\u00e3o branda e que n\u00e3o limite demasiadamente sua opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

E \u00e9 nesse contexto que vem atendendo muito bem a esses requisitos a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, inserida no \u00e2mbito das garantias reais, foi introduzida na legisla\u00e7\u00e3o brasileira pela Lei de Mercado de Capitais (Lei n\u00ba 4.728\/65), aplic\u00e1vel apenas para bens m\u00f3veis. Em 1997, com a necessidade da reforma e incentivo ao financiamento imobili\u00e1rio habitacional, atrav\u00e9s da cria\u00e7\u00e3o do Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio (SFI), houve a publica\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 9.514, que instituiu a modalidade da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre bens im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Nessa modalidade de garantia, “o credor torna-se titular do dom\u00ednio resol\u00favel sobre a coisa objeto da garantia, permanecendo sob seu dom\u00ednio at\u00e9 que o devedor pague a d\u00edvida<\/em>[3]<\/strong><\/a>“, de maneira que a sua utiliza\u00e7\u00e3o teve bons resultados no mercado, uma vez que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria minimiza alguns entraves antes trazidos pela hipoteca (onerosidade e formalidade), al\u00e9m de: (a) ser mais eficaz, ante sua r\u00e1pida execu\u00e7\u00e3o judicial, (b) retirar o im\u00f3vel do patrim\u00f4nio do devedor desde o momento do registro da garantia, resguardando-o dos efeitos falimentares; (c) possuir maneira mais simplificada de constitui\u00e7\u00e3o; e (d) ser menos onerosa, haja vista n\u00e3o ser necess\u00e1rio o ato notarial para sua celebra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, “do ponto de vista do credor, a principal vantagem da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia diante da hipoteca seria a maior celeridade na execu\u00e7\u00e3o da d\u00edvida<\/em>[4]<\/strong><\/a>“, considerando que a excuss\u00e3o da garantia \u00e9 realizada de forma extrajudicial, mediante a venda do im\u00f3vel em leil\u00e3o p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

Antes utilizada apenas como garantia de opera\u00e7\u00f5es de financiamento imobili\u00e1rio, com o advento da Lei n\u00ba 10.931, de 2 de agosto de 2004, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel passou a ser expressamente admitida como garantia de quaisquer obriga\u00e7\u00f5es. E passou, portanto, a ser uma \u00f3tima op\u00e7\u00e3o para garantia de opera\u00e7\u00f5es estruturadas como as mencionadas acima.<\/p>\n\n\n\n

Dentre as garantias existentes no ordenamento jur\u00eddico nacional, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis \u00e9 reconhecidamente eficaz e segura, visto que tem entre suas caracter\u00edsticas a transfer\u00eancia da propriedade resol\u00favel ao credor e a constitui\u00e7\u00e3o de um patrim\u00f4nio separado, al\u00e9m de propiciar a c\u00e9lere recupera\u00e7\u00e3o do capital empregado, que \u00e9 o principal obst\u00e1culo \u00e0s aplica\u00e7\u00f5es de investidores.<\/p>\n\n\n\n

Neste sentido, tem agregado muito como garantia de emiss\u00f5es de t\u00edtulo de renda fixa como deb\u00eantures e bonds<\/em>, opera\u00e7\u00f5es de destaque para financiamento de projetos de companhias brasileiras que passam a ser ainda mais interessantes quando garantidas de forma eficiente e ben\u00e9fica para os dois lados.<\/p>\n\n\n\n

[1]<\/strong><\/a> “O mercado de d\u00edvida corporativa no Brasil Uma an\u00e1lise dos desafios e propostas para seu desenvolvimento”<\/em>, dispon\u00edvel em http:\/\/conteudo.cvm.gov.br\/export\/sites\/cvm\/menu\/acesso_informacao\/serieshistoricas\/estudos\/anexos\/estudo_cvm_mercado_de_divida_corporativa_no_Brasil.pdf<\/u><\/strong>.<\/u><\/a><\/p>\n\n\n\n

[2]<\/strong><\/a> Fonte: Boletim de Mercado de Capitais de Junho de 2021 da ANBIMA, dispon\u00edvel em https:\/\/www.anbima.com.br\/pt_br\/noticias\/volume-de-ofertas-no-mercado-de-capitais-e-recorde-para-um-primeiro-semestre.htm<\/u><\/strong>.<\/u><\/a><\/p>\n\n\n\n

[3]<\/strong><\/a> CHALHUB, Melhim N., Neg\u00f3cio Fiduci\u00e1rio – Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, 4\u00aa. ed., Rio de Janeiro, Renovar, 2009, p. 222<\/p>\n\n\n\n

[4]<\/strong><\/a> MAIA, Roberta Mauro Medina. Vida que segue: perspectivas para as hipotecas ap\u00f3s a edi\u00e7\u00e3o da S\u00famula 308 do STJ. In: GUEDES, Gisela Sampaio da Cruz; MORAES, Maria Celina Bodin de; MEIRELES, Rose Melo Vencelau (Coord.). Direito das garantias. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2017. p. 339-370, p. 360.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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