Dans le contexte actuel des transactions commerciales complexes, telles que les fusions et acquisitions ou les négociations immobilières de grande envergure, le besoin de prévisibilité, de sécurité juridique et financière est en constante augmentation. C’est dans ce cadre que s’inscrivent les innovations prévues par la Loi n° 14.711/2023 (le Cadre Légal des Garanties) et réglementées par le Règlement n° 197/2025 du Conseil National de Justice (CNJ), qui instaurent le compte notarial de garantie (ou Compte Escrow) comme un instrument clé de neutralité, de sécurité et d’efficacité pour les affaires juridiques privées.
Le compte notarial de garantie permet le dépôt de sommes d’argent dans un compte exclusivement administré par un notaire. Ces sommes ne peuvent être mobilisées qu’après vérification objective des conditions préalablement convenues par les parties, garantissant un contrôle accru, une transparence totale et une intégrité dans les opérations. Dans cet arrangement, le notaire joue un rôle de tiers impartial, assurant ainsi que les transactions se déroulent en toute sécurité et conformément aux termes négociés.
Le notaire est tenu à une stricte neutralité, veillant à ce que les conditions contractuelles soient claires, objectives et faciles à vérifier, sans laisser de place aux interprétations subjectives. En cas de non-respect des conditions convenues ou en cas de litige, le notaire dressera un acte notarié, suspendant tous mouvements financiers jusqu’à ce que les parties parviennent à une résolution consensuelle ou judiciaire, et ce, conformément à l’article 9 du Règlement.
En plus de renforcer la sécurité juridique, le Règlement n° 197/2025 du CNJ reflète la tendance législative à la déjudiciarisation et à la modernisation des instruments de garanties, en s’alignant sur l’objectif du Cadre Légal des Garanties qui vise à accélérer et à rendre plus efficaces les transactions privées.
Conformément à l’article 3 du Règlement, le compte notarial de garantie peut être utilisé dans les cas suivants : (i) dépôt de sommes d’argent liées à des affaires juridiques, établies ou non par acte notarié ; (ii) gestion fiduciaire de fonds soumis à des conditions convenues et objectivement vérifiables ; (iii) autres hypothèses compatibles avec la fonction publique du notaire, sous réserve qu’elles n’impliquent pas l’interprétation de clauses contractuelles complexes ou de situations nécessitant une intervention judiciaire.
Ce service s’avère particulièrement utile dans les opérations comportant des conditions suspensives ou résolutoires, telles que : (i) l’achat et la vente de biens immobiliers nécessitant la régularisation préalable d’obligations fiscales comme l’IPTU, ou l’obtention de certificats négatifs ; (ii) des contrats résiliés ou des donations conditionnelles, où les sommes déposées ne sont libérées qu’après satisfaction des clauses convenues ; (iii) des négociations d’entreprise telles que des fusions-acquisitions (M&A) impliquant des montants significatifs et des paiements subordonnés à des étapes définies.
Les fonds déposés dans le compte notarial de garantie restent protégés et isolés du patrimoine tant des parties que du notaire lui-même, assurant ainsi leur intégrité jusqu’à satisfaction des conditions établies. Toutes les conditions et opérations sont inscrites électroniquement dans le système du CNB/CF (Collège Notarial du Brésil), garantissant la transparence et la protection des données, conformément à la Loi Brésilienne de Protection des Données Personnelles (LGPD).
Il convient également de noter que les délais de dépôt dans ces comptes sont définis. Le Collège Notarial du Brésil précise que les fonds peuvent être conservés pendant une période maximale de 180 jours, renouvelable sur justification. Si ce délai est atteint sans satisfaction des conditions, les fonds peuvent être restitués au déposant initial.
La rémunération des notaires est assurée par les institutions financières partenaires, évitant ainsi des frais directs pour les parties concernées. Cependant, certains actes complémentaires, tels que l’établissement d’actes notariés, peuvent engendrer des droits selon la législation applicable.
Ce règlement innove en promouvant simultanément la digitalisation et la transparence via des systèmes électroniques intégrés, permettant une gestion moderne, rapide et conforme aux normes internationales. Il consolide ainsi le rôle des notaires en tant qu’acteurs centraux de la sécurité des transactions privées.
Le compte notarial de garantie est le reflet direct des avancées introduites par le Cadre Légal des Garanties, consolidant le rôle des notaires en tant qu’acteurs centraux dans l’équilibre et la sécurité des transactions privées au Brésil. Cet instrument constitue une avancée significative dans la modernisation des services notariaux, alignant le pays sur des pratiques établies dans des juridictions internationales et renforçant la confiance dans l’environnement des affaires.
En adoptant des pratiques alignées sur les meilleures références internationales, telles que l'Escrow Account aux États-Unis, le Brésil modernise son approche. Ainsi, le Règlement CNJ n° 197/2025, en réglementant le compte notarial de garantie, ne se limite pas à créer un instrument indispensable pour le marché juridique et entrepreneurial, mais il renforce également la protection des droits des parties et contribue à une réduction des coûts et des délais, éléments qui deviennent de plus en plus des critères essentiels à la compétitivité dans les transactions privées.
