{"id":946,"date":"2022-12-28T13:59:30","date_gmt":"2022-12-28T16:59:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/?p=946"},"modified":"2023-01-10T10:52:14","modified_gmt":"2023-01-10T13:52:14","slug":"condicoes-para-estrangeiros-adquirirem-imoveis-rurais-no-brasil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/fr\/noticia\/condicoes-para-estrangeiros-adquirirem-imoveis-rurais-no-brasil\/","title":{"rendered":"<strong>CONDI\u00c7\u00d5ES PARA ESTRANGEIROS ADQUIRIREM IM\u00d3VEIS RURAIS NO BRASIL<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-full is-resized\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/wp-content\/uploads\/Artigo-Maria-Eliza.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-947\" height=\"400\" srcset=\"https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/wp-content\/uploads\/Artigo-Maria-Eliza.png 429w, https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/wp-content\/uploads\/Artigo-Maria-Eliza-188x300.png 188w, https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/wp-content\/uploads\/Artigo-Maria-Eliza-94x150.png 94w, https:\/\/www.gtlawyers.com.br\/site\/wp-content\/uploads\/Artigo-Maria-Eliza-8x12.png 8w\" sizes=\"(max-width: 429px) 100vw, 429px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>A aquisi\u00e7\u00e3o de terras no Brasil sempre foi considerada um investimento promissor pelos estrangeiros, tanto pelo imenso leque de op\u00e7\u00f5es e diversidade do ecossistema brasileiro como pelo potencial de explora\u00e7\u00e3o nos mais diversos segmentos da economia (turismo, agroneg\u00f3cios, energia, etc.).<\/p>\n\n\n\n<p>Todavia, os estrangeiros interessados enfrentam um arcabou\u00e7o legislativo e jur\u00eddico espec\u00edfico e sens\u00edvel a mudan\u00e7as pol\u00edticas, pois, do ponto de vista legislativo, a principal lei que disciplina a compra de terras rurais por estrangeiros \u00e9 Lei 5.709 de 1971 e traz uma s\u00e9rie de limita\u00e7\u00f5es \u00e0 propriedade das terras nacionais por estrangeiros.<\/p>\n\n\n\n<p>A Advocacia-Geral da Uni\u00e3o (AGU) iniciou, no segundo semestre de 2007, um novo exame da quest\u00e3o, passando a revisar seus pareceres anteriormente emitidos, favor\u00e1veis \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros, consubstanciado sob a forma do Parecer LA-01, de 2010.<\/p>\n\n\n\n<p>previstos na Lei 5.709 de 1971 e na Lei 8.629 de 1993 passaram a atingir, al\u00e9m das pessoas jur\u00eddicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\">[1]<\/a>,<strong> as pessoas jur\u00eddicas brasileiras com maioria do capital<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[1] Trata-se de empresas devidamente constitu\u00eddas no exterior, mas que desejam abrir filiais, sucursais ou ag\u00eancias no Brasil. Para tanto, dever\u00e3o pedir autoriza\u00e7\u00e3o ao Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integra\u00e7\u00e3o (Drei), da Secretaria de Governo Digital da Secretaria Especial de Desburocratiza\u00e7\u00e3o, Gest\u00e3o e Governo Digital, do Minist\u00e9rio da Economia, \u00f3rg\u00e3o competente para a instru\u00e7\u00e3o dos processos de autoriza\u00e7\u00e3o para nacionaliza\u00e7\u00e3o ou instala\u00e7\u00e3o de filial, ag\u00eancia, sucursal ou estabelecimento no Pa\u00eds por sociedade estrangeira. Fundamenta\u00e7\u00e3o legal: Decreto-Lei &nbsp;2.627 de 1940, arts. 59 a 73; Lei 10.406 de 2002 \u2013 C\u00f3digo Civil de 2002, art. 1.134; Lei 4.595 de 1964,<\/p>\n\n\n\n<p><strong>social detido por estrangeiros<\/strong>, pessoas f\u00edsicas, residentes no exterior, ou jur\u00eddicas, com sede no exterior.<\/p>\n\n\n\n<p>Em dezembro de 2017, o Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria (Incra) publicou a Instru\u00e7\u00e3o Normativa 88, que disp\u00f5e sobre a aquisi\u00e7\u00e3o e o arrendamento de im\u00f3vel rural por pessoa natural estrangeira residente no Pa\u00eds e pessoa jur\u00eddica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.<\/p>\n\n\n\n<p>Atualmente, prevalece o entendimento exarado pela AGU, no Parecer LA-01 de 2010, bem como o instrumento normativo expedido pelo Incra, uma vez que compete a esse Instituto controlar a aquisi\u00e7\u00e3o e o arrendamento de im\u00f3veis rurais por estrangeiros no Brasil.<\/p>\n\n\n\n<p>Assim, a aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 mensurada pelos M\u00f3dulos de Explora\u00e7\u00e3o Indefinida (MEIs), tamb\u00e9m conhecidos como M\u00f3dulos Fiscais. Compete ao Incra fixar, para cada regi\u00e3o, o MEI, que varia entre 5 a 110 hectares, dependendo do munic\u00edpio em que se situa a propriedade rural. Esses limites podem ser modificados pelo Incra sempre que houver altera\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas e sociais da regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Nesse contexto h\u00e1, tamb\u00e9m, que se observarem os limites territoriais impostos pela legisla\u00e7\u00e3o brasileira, a qual estabelece que a soma total das \u00e1reas rurais adquiridas n\u00e3o pode ultrapassar 25% da superf\u00edcie territorial do munic\u00edpio de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural e que pessoas estrangeiras de mesma nacionalidade n\u00e3o podem ser propriet\u00e1rias de mais de 10% da superf\u00edcie territorial de cada munic\u00edpio<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\">[2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais particulares<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>por pessoas f\u00edsicas estrangeiras<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>S\u00e3o requisitos para que uma pessoa f\u00edsica estrangeira adquira im\u00f3veis rurais no Brasil:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ter resid\u00eancia no Brasil;<\/li>\n\n\n\n<li>possuir CPF; e<\/li>\n\n\n\n<li>observar as limita\u00e7\u00f5es relativas aos MEIs.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>No Brasil, a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa f\u00edsica estrangeira somente \u00e9 livre para im\u00f3vel com \u00e1rea n\u00e3o superior a tr\u00eas m\u00f3dulos. A legisla\u00e7\u00e3o determina que a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa f\u00edsica estrangeira n\u00e3o poder\u00e1 exceder 50 MEIs e depender\u00e1 de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra (art. 8\u00ba, Instru\u00e7\u00e3o Normativa 88).<\/p>\n\n\n\n<p>Para aquisi\u00e7\u00f5es ou arrendamentos, de estrangeiros pessoas f\u00edsicas, com \u00e1rea superior a 20 MEIs, ser\u00e1 necess\u00e1ria a apresenta\u00e7\u00e3o de projeto de explora\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ao Incra e sua aprova\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">art.18; Instru\u00e7\u00e3o Normativa (IN) &nbsp;Drei 77, de 2020. Isso n\u00e3o engloba as hip\u00f3teses de sociedades estrangeiras s\u00f3cias ou acionistas de empresas nacionais. Para esses casos, o procedimento encontra-se disposto na Instru\u00e7\u00e3o Normativa (IN) Drei 81, de 10 de junho de 2020, e dever\u00e1 ser efetuado e conduzido diretamente perante as Juntas Comerciais de cada Estado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[1] art. 12, da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971. [1] art. 3\u00ba, inciso II, <em>al\u00ednea \u201ca\u201d<\/em>, da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB 1.548, de 13 de fevereiro de 2015.<\/p>\n\n\n\n<p>depender\u00e1 de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra a aquisi\u00e7\u00e3o ou o arrendamento de mais de um im\u00f3vel rural pela mesma pessoa f\u00edsica, com \u00e1rea de at\u00e9 tr\u00eas MEIs.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><\/td><td><strong>Pessoas f\u00edsicas e a pessoa jur\u00eddica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>\u00c1REA<\/strong><\/td><td><strong>CONDICIONAMENTO<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>At\u00e9 3 MEIs<\/td><td>Aquisi\u00e7\u00e3o livre, independente de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra (exceto na segunda aquisi\u00e7\u00e3o).<\/td><\/tr><tr><td>De 3 a 20 MEIs<\/td><td>Aquisi\u00e7\u00e3o condicionada \u00e0 autoriza\u00e7\u00e3o do Incra.<\/td><\/tr><tr><td>De 20 a 50 MEIs<\/td><td>Aquisi\u00e7\u00e3o condicionada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do projeto referente \u00e0 explora\u00e7\u00e3o correspondente e autoriza\u00e7\u00e3o do Incra.<\/td><\/tr><tr><td>Acima de 50 MEIs<\/td><td>Autoriza\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>O estrangeiro que pretender imigrar para o Brasil poder\u00e1 adquirir im\u00f3vel rural, desde que, dentro de tr\u00eas anos, contados da data do contrato de compra e venda, venha fixar domic\u00edlio no Brasil e explorar o im\u00f3vel. Em caso de descumprimento, o promitente-vendedor dever\u00e1 propor a a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de inefic\u00e1cia do compromisso, perdendo o comprador estrangeiro a import\u00e2ncia paga a t\u00edtulo de sinal<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>A lei traz uma exce\u00e7\u00e3o para pessoa natural de nacionalidade portuguesa que pretender adquirir ou arrendar im\u00f3vel rural e que apresentar certificado de reciprocidade.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>&nbsp;(ii) por pessoas jur\u00eddicas estrangeiras<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>S\u00e3o requisitos para que uma pessoa jur\u00eddica estrangeira adquira im\u00f3veis rurais no Brasil:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>possuir CNPJ<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\">[5]<\/a>;<\/li>\n\n\n\n<li>destinar os im\u00f3veis rurais adquiridos somente \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o de projetos agr\u00edcolas, pecu\u00e1rios, industriais, ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios devidamente aprovados pelo Minist\u00e9rio da Agricultura; e<\/li>\n\n\n\n<li>observar as limita\u00e7\u00f5es relativas aos MEIs, que n\u00e3o poder\u00e3o ultrapassar 100 MEIs.<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\">[6]<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Note-se n\u00e3o ser necess\u00e1rio que a pessoa jur\u00eddica tenha domic\u00edlio no Brasil para que esteja apta a adquirir im\u00f3vel rural. No entanto, aquelas que se dedicarem a loteamento rural, explorarem diretamente \u00e1reas rurais e forem propriet\u00e1rias de im\u00f3veis rurais n\u00e3o vinculados a suas atividades estatut\u00e1rias dever\u00e3o obrigatoriamente adotar a forma de sociedades an\u00f4nimas.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[4] art. 6\u00ba, do Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[5] art. 4, inciso XV, <em>al\u00ednea \u201ca\u201d<\/em>, 1, da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB 1.863748, de 27 de dezembro de 2018. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[6] art. 5\u00ba, da Instru\u00e7\u00e3o Normativa Incra 88, de 13 de dezembro de 2017.<\/p>\n\n\n\n<p>Aquisi\u00e7\u00f5es ou arrendamentos acima de 100 MEIs por pessoa jur\u00eddica estrangeira ou pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a> depender\u00e3o de autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do Congresso Nacional, nos termos do art. 23 da Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993 (art. 5 da Instru\u00e7\u00e3o Normativa 88).<\/p>\n\n\n\n<p>As pessoas jur\u00eddicas, estrangeiras ou brasileiras equiparadas, em qualquer que seja a dimens\u00e3o do im\u00f3vel rural, devem obrigatoriamente apresentar projeto de explora\u00e7\u00e3o da \u00e1rea para terem deferida sua aquisi\u00e7\u00e3o. Em caso de aquisi\u00e7\u00f5es em \u00e1reas consideradas indispens\u00e1veis \u00e0 seguran\u00e7a nacional, haver\u00e1 a necessidade de assentimento pr\u00e9vio da Secretaria Geral do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Procedimentos para a aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Em 13 de dezembro de 2017, o Incra publicou a Instru\u00e7\u00e3o Normativa 88, que disp\u00f5e sobre a aquisi\u00e7\u00e3o e o arrendamento de im\u00f3vel rural por pessoa natural estrangeira residente no Pa\u00eds e pessoas jur\u00eddicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil e brasileira equiparada a estrangeira (Manual de Orienta\u00e7\u00e3o para Aquisi\u00e7\u00e3o e Arrendamento de Im\u00f3vel Rural por Estrangeiro).<\/p>\n\n\n\n<p>S\u00e3o requisitos essenciais para a concess\u00e3o pelo Incra de autoriza\u00e7\u00e3o para aquisi\u00e7\u00e3o ou arrendamento de im\u00f3veis rurais por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>estar o im\u00f3vel rural registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis e no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), ambos em nome do transmitente, exceto no caso de aquisi\u00e7\u00e3o por usucapi\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n<li>ter o estrangeiro, pessoa f\u00edsica, resid\u00eancia no Brasil e ser inscrito no Registro Nacional de Estrangeiro (RNE), na condi\u00e7\u00e3o de permanente, com prazo de validade vigente ou indeterminado, quando houver previs\u00e3o legal;<\/li>\n\n\n\n<li>apresentar, em se tratando de pessoa jur\u00eddica estrangeira ou pessoa brasileira a ela equiparada, projeto de explora\u00e7\u00e3o agr\u00edcola, pecu\u00e1rio, florestal, tur\u00edstico, industrial ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculado aos seus objetivos estatut\u00e1rios ou sociais. Em caso de pessoa jur\u00eddica estrangeira, dever\u00e1 tamb\u00e9m ter autoriza\u00e7\u00e3o para funcionar no Brasil;<\/li>\n\n\n\n<li>comprovar a inscri\u00e7\u00e3o na Junta Comercial do Estado de localiza\u00e7\u00e3o de sua sede, se pessoa jur\u00eddica brasileira da qual participem, a qualquer t\u00edtulo, pessoas estrangeiras, natural ou jur\u00eddica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior ou ainda o poder de conduzir as delibera\u00e7\u00f5es da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos \u00f3rg\u00e3os da companhia; e<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size\">[7] Conceitua-se a pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada \u00e0 estrangeira aquela constitu\u00edda segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e que possua participa\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria, a qualquer t\u00edtulo, de capital estrangeiro, e desde que o(s) s\u00f3cio(s) pessoa(s) natural(is) ou jur\u00eddica(s) estrangeira(s), respectivamente, resida(m) ou tenha(m) sede no exterior. Ou seja, muito embora tenha sido constitu\u00edda sob as leis brasileiras e com sede e administra\u00e7\u00e3o no Brasil, a empresa nacional controlada por s\u00f3cio estrangeiro estar\u00e1 sujeita \u00e0s mesmas restri\u00e7\u00f5es na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural que um estrangeiro. Tal defini\u00e7\u00e3o \u00e9 trazida pelo \u00a711\u00ba, do art. 1\u00ba, da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971, e pelo art. 15 da Instru\u00e7\u00e3o Normativa Incra 88, de 13 de dezembro de 2017.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ter o assentimento pr\u00e9vio da Secretaria Executiva do Conselho de Defesa Nacional (SECDN), se o im\u00f3vel rural estiver localizado em faixa de fronteira ou em \u00e1rea considerada indispens\u00e1vel \u00e0 seguran\u00e7a nacional.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos por estrangeiros<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A compra de im\u00f3veis urbanos no Brasil por estrangeiros, pessoa f\u00edsica ou pessoa jur\u00eddica, sejam eles residentes no pa\u00eds ou no exterior, diferentemente da regulamenta\u00e7\u00e3o das aquisi\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis rurais, n\u00e3o possui qualquer limita\u00e7\u00e3o de valor, quantidade de bens e independe de autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n<p>S\u00e3o documentos indispens\u00e1veis para que uma pessoa f\u00edsica ou pessoa jur\u00eddica estrangeira adquiram im\u00f3veis urbanos no Brasil:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>comprovante do Cadastro de Pessoa F\u00edsica (CPF) (se pessoa f\u00edsica) e do Cadastro Nacional de Pessoa Jur\u00eddica (CNPJ) (se pessoa jur\u00eddica) na Receita Federal;<\/li>\n\n\n\n<li>comprovante de estado civil, se pessoa f\u00edsica;<\/li>\n\n\n\n<li>contrato ou estatuto social, traduzido e registrado no Brasil;<\/li>\n\n\n\n<li>procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica legalizada na reparti\u00e7\u00e3o consular brasileira do pa\u00eds de origem, traduzida e registrada no Cart\u00f3rio de T\u00edtulos e Documentos no Brasil, caso o adquirente n\u00e3o esteja presente no territ\u00f3rio brasileiro; e<\/li>\n\n\n\n<li>promessa de compra e venda ou escritura p\u00fablica em que conste a conta pr\u00f3pria do adquirente no exterior, a transfer\u00eancia (<em>swift) <\/em>para a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. O remetente do <em>swift<\/em> sempre deve estar mencionado nos atos de compra e venda, sob pena de os montantes transferidos serem devolvidos ao pa\u00eds de origem pelo banco brasileiro.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Considera\u00e7\u00f5es finais<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Como se v\u00ea, a Lei 5.709 de 7 de outubro de 1971, regulamentada pelo Decreto 74.965 de 26 de novembro de 1974, traz as regulamenta\u00e7\u00f5es para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por estrangeiros no Pa\u00eds. Tais regras se aplicam, inclusive, para empresas brasileiras com capital majoritariamente estrangeiro, necessitando autoriza\u00e7\u00e3o do Incra para adquirir im\u00f3vel rural no Brasil, conforme Parecer da CGU\/AGU 01\/2008-RVJ, de 3 de setembro de 2008.<\/p>\n\n\n\n<p>Pessoas f\u00edsicas residentes no exterior que possuam im\u00f3veis no Brasil ou queiram adquiri-los devem, obrigatoriamente, ter inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro de Pessoas F\u00edsicas (CPF), conforme art. 3\u00ba, inciso XII, <em>al\u00ednea \u201ca\u201d<\/em>,&nbsp;da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB 864, de 25 de julho de 2008.<\/p>\n\n\n\n<p>A pessoa jur\u00eddica estrangeira que possua im\u00f3vel no Brasil, ainda que aqui n\u00e3o tenha um estabelecimento f\u00edsico, dever\u00e1 ter inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ, por for\u00e7a do art. 11, inciso XIV, <em>al\u00ednea \u201ca\u201d<\/em>, 1, da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB 748, de 28 de junho de 2007. Tamb\u00e9m, dever\u00e1 ter um procurador residente no Brasil, com inscri\u00e7\u00e3o no CPF, que dever\u00e1 ser o administrador do bem im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>O estrangeiro que n\u00e3o possui perman\u00eancia regularizada no Brasil n\u00e3o pode adquirir im\u00f3vel rural sob hip\u00f3tese alguma. Essa veda\u00e7\u00e3o \u00e9 estendida \u00e0 pessoa jur\u00eddica sem autoriza\u00e7\u00e3o para funcionar em territ\u00f3rio brasileiro.<\/p>\n\n\n\n<p>Assim, para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais privados por estrangeiros, faz-se necess\u00e1ria a observa\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o vigente aqui indicada. J\u00e1 para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais p\u00fablicos, ser\u00e1 necess\u00e1ria a participa\u00e7\u00e3o em procedimentos licitat\u00f3rios destinados \u00e0 venda de tais im\u00f3veis. Para tanto, o adquirente dever\u00e1 preencher as condi\u00e7\u00f5es estabelecidas no competente edital de licita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Do aspecto pr\u00e1tico, h\u00e1 algumas alternativas no direito brasileiro que v\u00eam sendo muito utilizadas por empresas atuantes principalmente no mercado de energia. Existem outros direitos reais que podem ser constitu\u00eddos sobre os im\u00f3veis, objeto do projeto a ser desenvolvido, que n\u00e3o implicam transfer\u00eancia de propriedade.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 necess\u00e1rio que sejam analisados caso a caso, ap\u00f3s o estudo detido da atividade que se queira desenvolver, da empresa que pretende adquirir tais direitos e do im\u00f3vel alvo.<\/p>\n\n\n\n<p>Uma op\u00e7\u00e3o bastante explorada nos modelos alternativos \u00e9 a constitui\u00e7\u00e3o de direito de superf\u00edcie. Trata-se de um direito real, opon\u00edvel a terceiros, que pressup\u00f5e o desdobramento da propriedade plena entre o propriet\u00e1rio e o superfici\u00e1rio. O primeiro, propriet\u00e1rio, segue como titular do im\u00f3vel, mas de forma limitada, uma vez que o uso e a posse s\u00e3o exercidos pelo superfici\u00e1rio. O superfici\u00e1rio, ent\u00e3o, passa a ter um amplo poder sobre a coisa, podendo explor\u00e1-la como lhe convier e nos limites fixados com o titular do im\u00f3vel. \u00c9 formalizada e por meio de escritura p\u00fablica a ser levada a registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>No entanto, antes de se optar por essa estrutura, \u00e9 recomend\u00e1vel consultar se h\u00e1 posicionamento da Corregedoria de Justi\u00e7a (Cart\u00f3rio) respons\u00e1vel. Alguns cart\u00f3rios de t\u00edtulos e documentos e registro de im\u00f3veis podem apresentar resist\u00eancia \u00e0 lavratura ou ao registro de escrituras de constitui\u00e7\u00e3o de direito de superf\u00edcie devido ao fato de o direito de superf\u00edcie ter sido reintroduzido no ordenamento jur\u00eddico brasileiro pelo C\u00f3digo Civil de 2002 e pelo Estatuto da Cidade, em 2001. Ou seja, quando da promulga\u00e7\u00e3o da Lei Federal 5.709\/71 e da Lei Federal 8.629\/93, n\u00e3o era poss\u00edvel inserir veda\u00e7\u00e3o \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o desse instituto pelos estrangeiros e equiparados, uma vez que eles n\u00e3o existiam no ordenamento jur\u00eddico brasileiro.<\/p>\n\n\n\n<p>Outra estrutura alternativa usada para viabilizar a utiliza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis rurais por estrangeiros \u00e9 a cess\u00e3o de direito de uso, permitindo que o propriet\u00e1rio ceda o uso de um im\u00f3vel por prazo determinado, mediante o pagamento de uma contrapresta\u00e7\u00e3o mensal. Por essa raz\u00e3o, n\u00e3o se trata de direito real, mas sim de direito pessoal havido entre as partes. \u00c9 recomend\u00e1vel que se proceda ao registro ou \u00e0 averba\u00e7\u00e3o do instrumento na matr\u00edcula do im\u00f3vel, garantindo-se assim a publicidade para o neg\u00f3cio. Algumas Corregedorias de Justi\u00e7a de alguns Estados t\u00eam se posicionado no sentido de exigir que a cess\u00e3o seja formalizada por meio de instrumento p\u00fablico (escritura).<\/p>\n\n\n\n<p>Em alguns Estados brasileiros h\u00e1 a recomenda\u00e7\u00e3o de se utilizar o instrumento de loca\u00e7\u00e3o para a viabiliza\u00e7\u00e3o dos projetos a serem desenvolvidos em \u00e1reas rurais por estrangeiros.<\/p>\n\n\n\n<p>Dessa forma, somente ap\u00f3s um estudo mais detalhado sobre o projeto em quest\u00e3o, a \u00e1rea, Estado e demais especificidades, \u00e9 que se poder\u00e1 verificar a aplicabilidade das alternativas poss\u00edveis para a viabiliza\u00e7\u00e3o do projeto em tela.<\/p>\n\n\n\n<p>Por fim, vale salientar que a mat\u00e9ria ainda possui destaque de discuss\u00e3o entre os \u00f3rg\u00e3os jur\u00eddicos. Existem projetos de lei em tramita\u00e7\u00e3o discutindo a mat\u00e9ria. Destaque-se o Projeto de Lei 2.963\/19, aprovado no fim de 2020 pelo Senado Federal, mas que ainda se encontra em tr\u00e2mite.<\/p>\n\n\n\n<p>De acordo com o PL apresentado pelo Senado, que revoga na totalidade a atual legisla\u00e7\u00e3o vigente (que \u00e9 mais restritiva), h\u00e1 tr\u00eas mudan\u00e7as prejudiciais:<\/p>\n\n\n\n<p>a) possibilidade de pessoas jur\u00eddicas brasileiras equiparadas (capital social controlado por estrangeiros) n\u00e3o sofrerem as restri\u00e7\u00f5es impostas \u00e0s pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas estrangeiras;<\/p>\n\n\n\n<p>b) pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas estrangeiras podem adquirir at\u00e9 15 m\u00f3dulos fiscais, de forma livre, sem necessidade de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra ou outro \u00f3rg\u00e3o p\u00fablico, retirando tamb\u00e9m a exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de projetos de explora\u00e7\u00e3o da terra; e,<\/p>\n\n\n\n<p>c) convalida\u00e7\u00e3o de aquisi\u00e7\u00f5es realizadas irregularmente durante a vig\u00eancia da lei atual (art. 21 do PL 2.963\/2019).<\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos por estrangeiros em territ\u00f3rio nacional n\u00e3o s\u00e3o aplicadas as mencionadas restri\u00e7\u00f5es. No entanto, \u00e9 necess\u00e1rio que o adquirente estrangeiro, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, seja portador de CPF ou CNPJ, independentemente de residir ou n\u00e3o no Brasil.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-right has-medium-font-size\">Maria Eliza Landi<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-social-links alignleft is-style-logos-only is-content-justification-right is-layout-flex wp-container-core-social-links-is-layout-765c4724 wp-block-social-links-is-layout-flex\"><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A aquisi\u00e7\u00e3o de terras no Brasil sempre foi considerada um investimento promissor pelos estrangeiros, tanto pelo imenso leque de op\u00e7\u00f5es e diversidade do ecossistema brasileiro como pelo potencial de explora\u00e7\u00e3o nos mais diversos segmentos da economia (turismo, agroneg\u00f3cios, energia, etc.). 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