No cenário atual de transações comerciais complexas, como fusões e aquisições ou negociações imobiliárias de grandes valores, a necessidade por previsibilidade, segurança jurídica e financeira segue crescente. Nesse contexto, destaca-se a inovação trazida pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) e regulamentada pelo Provimento CNJ nº 197/2025, que estabelece a conta notarial vinculada (ou Escrow Account) como um importante instrumento de neutralidade, segurança e eficiência nos negócios jurídicos privados.
A conta notarial vinculada permite que valores sejam depositados em uma conta administrada exclusivamente pelo tabelião de notas. Esses valores só podem ser movimentados após a verificação objetiva dos elementos previamente pactuados entre as partes, garantindo maior controle, transparência e integridade nas operações. Neste arranjo, o tabelião assume o papel de um terceiro imparcial, assegurando que as transações sejam concluídas com segurança e de acordo com as condições negociadas.
Cabe ao tabelião exercer um papel de neutralidade, assegurando que as condições do contrato sejam claras, objetivas e verificáveis, sem margem para interpretações subjetivas. Em caso de descumprimento das condições acordadas ou ocorrência de litígios, o tabelião lavrará uma ata notarial, suspendendo a movimentação dos valores até que as partes resolvam o conflito judicial ou consensualmente, conforme dispõe o artigo 9º do Provimento.
Além de promover segurança jurídica nas relações, o Provimento CNJ nº 197/2025 reflete a tendência legislativa de desjudicialização e modernização dos instrumentos de garantias, alinhando-se ao objetivo maior do Marco Legal das Garantias, de proporcionar maior celeridade e eficiência às transações privadas.
Conforme disposto no artigo 3º do Provimento CNJ nº 197/2025, a conta notarial vinculada pode ser utilizada para (i) depósito de valores relacionados a negócios jurídicos, formalizados ou não por escritura pública; (ii) administração fiduciária de valores vinculados a condições pactuadas e objetivamente verificáveis; (iii) outras hipóteses compatíveis com o exercício da função pública do tabelião, desde que não envolvam interpretação de cláusulas contratuais complexas ou demandas que exijam judicialização.
O serviço é especialmente útil em operações que envolvem condições suspensivas ou resolutivas, como (i) compra e venda de imóveis com pendências documentais, onde o pagamento ao vendedor é condicionado à regularização de débitos tributários, como IPTU, ou à obtenção de certidões negativas; (ii) contratos distratados ou doações condicionais, nos quais os valores depositados serão liberados somente com o cumprimento das cláusulas acordadas; e (iii) negociações empresariais, como operações de M&A (fusões e aquisições), que envolvam valores significativos e cláusulas de pagamento condicionado a etapas previamente definidas.
Os recursos depositados na conta notarial vinculada permanecem protegidos e fora do patrimônio tanto das partes quanto do próprio tabelião, de forma a garantir sua integridade até o cumprimento das condições estipuladas e todas as condições e movimentações devem ser registradas eletronicamente no sistema do CNB/CF, garantindo transparência e proteção de dados conforme preceitua a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
Outro ponto relevante é a definição de prazos claros para a permanência dos valores na conta notarial vinculada. O Colégio Notarial do Brasil esclareceu que os recursos podem permanecer depositados por um prazo máximo de 180 dias, prorrogáveis mediante justificativa fundamentada. Caso o prazo seja atingido sem que as condições tenham sido satisfeitas, o banco conveniado tem a prerrogativa de devolver os valores ao depositante originário.
A remuneração do tabelião neste modelo é realizada pelas instituições financeiras conveniadas, evitando custos diretos às partes envolvidas, o que reforça o caráter acessível e eficiente do serviço. No entanto, atos extras, como a lavratura de escrituras ou atas notariais, podem gerar a cobrança de emolumentos conforme legislação estadual aplicável. O custo operacional também inclui tarifas específicas para a manutenção das contas e movimentação de valores, que seguem os parâmetros estabelecidos pelo convênio entre o Colégio Notarial e as instituições financeiras, como taxas reduzidas de transferência bancária (TED) e emissão de boletos.
Além disso, o Provimento é inovador ao promover não só a desjudicialização de procedimentos, mas também a ampliação da digitalização, com o uso de sistemas eletrônicos geridos pelo CNB/CF. Essa modernização permite o registro seguro de todas as condições, movimentações e documentos relacionados ao negócio jurídico, garantindo não apenas agilidade e transparência, mas também conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
A conta notarial vinculada é um reflexo direto dos avanços trazidos pelo Marco Legal das Garantias, consolidando o papel dos tabeliães de notas como agentes centrais no equilíbrio e na segurança das transações privadas no Brasil. Esse instrumento representa um avanço significativo na modernização dos serviços cartorários, alinhando o país a práticas consolidadas em jurisdições internacionais e fortalecendo a confiança no ambiente de negócios.
Ao adotar práticas alinhadas às melhores referências internacionais, como a Escrow Account nos Estados Unidos, o Brasil moderniza sua abordagem, portanto, o Provimento CNJ nº 197/2025, ao regulamentar a conta notarial vinculada, não apenas cria uma ferramenta indispensável para o mercado jurídico e empresarial, mas também promove maior proteção aos direitos das partes e contribui para uma economia de custos e tempo, que cada vez mais se converte em parâmetro essencial para a competitividade em transações privadas.
